政 府 文 件
清政
清政文
清政办
人事任免
    当前位置:首页 > 清政办
   清政办
清政办〔2021〕12号 清丰县人民政府办公室 关于印发《清丰县推进低效工业用地盘活 实施细则(试行)》《清丰县工业用地已批 未供即用土地出让管理办法(试行)》《清丰县工业用地全生命周期管理制度(试行)》的通知
序号:19512  索引号:J0001-2101-2021-01373 公开形式:主动公开 公开时限:常年公开  发布机构:政府办 发布日期:2021-06-22

 

 

清政办〔202112

 

 

清丰县人民政府办公室

关于印发《清丰县推进低效工业用地盘活

实施细则(试行)《清丰县工业用地已批

未供即用土地出让管理办法(试行)》《清丰县工业用地全生命周期管理制度(试行)》

    

 

各乡镇人民政府,县人民政府有关部门:

清丰县推进低效工业用地盘活实施细则(试行)》《清丰县工业用地已批未供即用土地出让管理办法(试行)》《清丰县工业用地全生命周期管理制度(试行)》已经政府同意,现印发给你们,请结合实际,请认真遵照执行。

 

           2021529        

 

清丰县推进低效工业用地盘活实施细则

(试行)

 

第一章    

 

第一条  为提高工业项目土地节约集约利用水平,保障全经济社会可持续健康发展,按照《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016147号)《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》(豫政〔202032号)要求,结合我实际,制定本实施细则。

第二条  低效工业用地盘活是指按照相关规定和程序,通过产业转型升级、土地重组回购笼换鸟、提高容积率等方式,以提高工业项目土地利用效率和投入产出水平为目标,实现土地二次开发或者再利用。

第三 低效工业用地再盘活,坚持政府主导、规划先行,坚持市场取向、因势利导,坚持维护权益、利益共享,坚持一地策、规范运作,以提高土地资源对经济社会发展的持续保障能力,优化用地结构,提升土地节约集约利用水平。

 

第二章  盘活对象

第四条 低效工业用地是指布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理、产业落后、停建停产的权属清晰存量工业用地。

第五条 低效工业用地主要包括产业转型类、粗放用地类停建停产类、未供即用类等四种类型(低效工业用地认定标准及含义详见附件)。

 

第三章  工作程序

 

第六条 摸底建库。结合清丰县项目用地绩效管理平台监测结果,自然资源会同相关部门,组织开展我低效用地摸底,建立低效用地数据库,并报省自然资源厅备案入库。

第七条 制定方案。以节约集约利用土地为目标,以调查成果为基础,统筹产业结构升级、提升产业链、培优产业集群等因素,聚焦主导产业,依据国土空间规划及相关规划,组织编制我未来35年低效工业用地盘活利用方案,明确目标任务、规模布局、性质用途、时序安排、保障措施等内容。

第八条 组织实施。结合我年度经济社会发展要求,按照突出重点、先易后难、分步推进的原则,一宗一策,制定具体项目盘活方案,有序推进低效用地再开发工作。

 

第四章  激励政策

 

第九条 实行过渡期政策。利用现有工业用地进行转型升级,建设国家支持的新产业、新业态、新行业项目的,经政府批准,可继续按原用途使用土地,过渡期为5年,期满后依法按新用途办理用地手续。

第十条  土地价款及税费相关政策。综合利用地上地下空间,原土地使用权人在不改变土地工业用途的前提下,利用地上地下空间适当提高容积率的,不再补缴土地出让价款。原土地使用权人重新盘活利用原低效工业用地,新上工业项目为政府鼓励类或者重点扶持类的,可按照规定享受有关税收优惠政策。

 

第五章  盘活方式

 

十一  复合立体开发。鼓励在符合国土空间规划的前提下,利用现有工业用地建设先进制造业、新基建、生产性及高科技服务业、产品改良、产学研合作、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态项目,实施立体开发、复合用地。

第十二条  成片综合开发。原土地使用权人、再开发实施主体、政府储备机构或者投资平台通过重组、收购等方式,集中连片综合盘活相邻多宗低效利用地块。对于集中连片综合盘活相邻多宗低效利用地块,确需自行建设生产服务、行政办公和生活服务设施的,其占地面积不得超过项目总用地面积的7%(建筑面积不得超过总建筑面积的15%;涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地,可一并改造开发,但单宗零星用地面积原则上不超过3亩,累计面积不超过改造开发项目总面积的10%根据申请可依法依规将分散的土地合并登记。零星土地涉及新增建设用地及国土空间总体规划修改的,可纳入批次用地依法报批。

第十三条  实施分割转让。鼓励围多建少类低效工业用地企业将空闲土地分割转让或者由政府依法收回后重新利用。分割转让工业用地,涉及标准厂房的可按照独立使用的幢、层等权属界线封闭的空间为基本单元分割转让,但不得改变土地和房屋用途;涉及新型产业项目的,在达到《国有建设用地使用权出让合同》和《工业项目准地履约监管协议》约定条件后,允许对产业用房依规依约分割、转移登记,生活服务设施不得分割,以共用形式取得土地使用权的不再单独分割。

除原土地供应合同约定不允许分割的宗地外,鼓励对能够单独出具规划设计条件、设置独立出入口、满足消防安全,且已达到土地供应合同和履行监管协议约定的宗地,经规划审查批准后,对其已建或未建部分的土地,可进行分割转让并直接办理变更登记手续,或由政府收回后重新出让。

已供应土地2年以上,尚有1/2以上土地未建设,且未建设土地达到10亩以上,用地人无法及时建设利用的,政府将其作为分割或收回的重点对象。

第十  支持社会资金参与。鼓励以投资入股、合作开发、分割转让、增容技改等方式进行土地盘活利用。鼓励社资本对闲置低效企业进行整体收购(含公司名称、房地资产等)。

第十五条 实施破产清算。对企业资产有抵押、查封或其他债务,造成资不抵债的,引导进行破产清算。

 

第六章  遗留问题

 

第十六条  2018年底前的已批未供即用招商引资工业项目用地,经政府组织摸排、认定、验收,符合国土空间规划和产业准入政策,且项目运营良好、亩均投入产出较高、履约情况较好的,县自然资源管理工作委员会联席议研究后,可以项目开工时间为出让起始时间,合理确定出让底价,于2021年底前完善用地手续。

第十七条  对原依法使用集体建设用地的乡镇企业,在新土地管理法实施前已经报批征收土地,依法实施征地后,可于2021年底前,县自然资源管理工作委员会联席议研究,与企业直接签订国有建设用地使用权出让合同,政府出台供地文件后,依法办理不动产登记。乡镇企业的认定由所在地乡(镇)人民政府出具证明手续。已提交自然资源管理委员会联席会议确定供应的已批未供即用用地,适用本条规定。

第十八条 对上述遗留问题补办用地手续的,出让地价不考虑201971日社保费上涨因素,按上涨前的社保费标准评估出让地价。

第十九条 企业可以结合自己的经济能力,选择缩短出让年限,或按原已缴纳的地款总额计算年限或再补缴部分资金后计算年限但应按其占地时间起算出让年限。

缩短出让年期后的地价,地价标准按工业用地弹性出让政策中年期折算的方法计算。

第二十条 对已报批征收且已办理农村集体经营性建设用地入市手续,用地人申请转为补办国有土地出让手续的,经村组和乡(镇)人民政府、街道办事处同意,政府履行土地征收程序后,可以参照上述规定补办国有土地出让手续。

企业在办理入市手续中,缴纳的土地增值收益调节金属政府留成部分,可以抵顶国有土地出让金,不再更换土地出让金票据。

第二 对未报批征收,但已向政府缴纳部分地款且已占用的,按集体土地入市的政策办理入市手续。

 

第七章  保障措施

 

第二十二条  加强组织领导。建立低效建设用地再开发利用协调机制,落实好低效建设用地再开发各项政策,解决再开发利用过程中遇到的问题。对产业集聚区范围内的项目用地,产业集聚区管委会相关职能部门要会同直有关部门,按职能分工,对低效用地进行核算和认定,共同做好低效用地处置工作。

第二十三条 强化制度建设。严格确定再开发范围,规范推进再开发行为,建立再开发项目信息公开制度,规范土地市场秩序,涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。

第二十四条 严格规范管理。严格控制低效建设用地再开发政策的适用范围,规范工作程序,严格执行土地出让相关规定。自然资源局要会同有关部门,依据土地利用总体规划和城镇规划,组织编制低效建设用地再开发利用专项规划。专项规划经上一级自然资源管理部门核定,报政府批准后实施。

第二十五条 倒逼盘活机制。对明确低效工业用地(尤其是停建停产类)盘活期限,到期后仍未完成的,结合发展改革部门企业分类综合评价结果,实施差别化资源要素价格配置政策,对供水价格、供电价格、污水处理费等适当提高,对供水量、供电量等相应限制;对企业分类综合评价结果为C类的企业,禁止安排新增用地,形成优胜劣汰的差别化政策机制,提高工业用地亩均产出效益。对未按期完成盘活开发的企业及其控股股东,限制其报名参与其他土地竞买,取消涉企财政补助奖励政策,倒逼企业主动退出。

 

第八章   

 

第二十六条 低效工业用地认定标准在执行过程中,可以由自然资源局牵头,会同相关部门适时进行修订和发布。

第二十七条 本实施细则适用全低效工业用地的盘活利用工作。

第二十  本细则自202161日起施行,有效期至20221231

 

附件:清丰县低效工业用地认定标准及含义

 

附 件

 

清丰县低效工业用地认定标准及含义

 

一、产业转型类

  一)限制类、淘汰类产业项目用地。是指《产业结构调整指导目录(2019年本)》规定的限制类、淘汰类产业项目用地。

  二)不符合环保标准的工业项目用地。是指未办理环境影响评级文件审批或固定污染源排污许可(无需办理的除外);高排放、高污染建设项目,包括钢铁、有色、水泥、化工、平板玻璃、建筑陶瓷等行业及其他排放重金属、持久性有机污染物等工业项目、挥发性有机物产生量大的工业项目等(汽车修理集中喷涂项目除外);燃用高污染燃料项目。

  (三)不符合安全生产要求的工业项目用地。是指不符合安全技术规范、标准,不符合国家产业规划,周边环境、内外部安全距离不足,使用淘汰落后工艺设备,建(构)筑物耐火等级不够,消防设施设备、应急物质装备不到位,三项人员未培训,安全设施设备不具备,未做安全评估等。

  四)需产业转型升级的工业项目用地。是指将高投入、高消耗、高污染、低产出、低质量、低效益的工业项目,转为低投入、低消耗、低污染、高产出、高质量、高效益的工业项目。

  五)“退二优二”工业项目用地。是指将产能落后、用地低效、不符合安全生产要求、不符合环保和节能减排要求的工业企业退出,腾出空间,大力发展以高新技术产业、战略性新兴产业为代表的先进制造业。

  六)“退城进园”工业项目用地。是指城市规划区内的工业项目,不符合现行城市规划布局要求,需要搬迁进驻产业集聚区或工业园区的项目。

  七)列入“关停并转”范围的工业项目用地。是指因产能落后,不符合安全生产要求、环保要求、节能减排要求,或停产半停产的工业项目用地。

  二、粗放用地类

一)控制性指标较低的工业项目用地。土地出让满2,按企业建设现状,其投资强度、容积率、建筑系数低于标准出让规定指标1/3以上的工业用地;建成的工业企业项目,其亩均产出、亩均税收等连续2年低于准地出让规定指标1/3以上的工业用地。

围多建少的工业项目用地。已供应土地2年以上,尚有1/2以上土地未建设,且未建设土地达到10亩以上,存大面积空闲土地的工业用地。

三、停建停产类

(一)停建缓建工业项目用地。停建缓建项目是由于某种原因经批准不再继续建设或暂缓建设的建设项目。停建项目是指因产品不需要、条件不具备、技术落后、投产后亏损、重复建设或可以挖掘现有企业潜力而无需另建新项目等原因,不再继续建设的项目;缓建项目是指根据国民经济调整方针压缩固定资产投资规模或调整投资结构,或者由于在短期内其产品不急需、条件暂不具备(如产品尚未定型,地质资源不清,原料、主要建筑材料和关键设备尚未解决,供水、供电、运输等外部条件暂未落实,三废染问题短期内不能解决等等),短期内暂缓建设的项目。

(二)停产半停产工业项目用地。是指超过2年未产生主营利润的工业项目用地。

四、未供即用类

是指企业已圈占土地,已实施固定资产投资,并已建成地上厂房等建筑物,但未办理土地供应手续,或未完成土地登记的项目用地

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

清丰县工业用地已批未供即用土地出让

      

(试行)

 

近年来,为促进经济发展和民生工程建设,我县通过招商引资等形式引进一些投资者进行开发建设,由于政策调整、征地拆迁未完成、土地使用者不及时申报等多种原因致使部分项目已开工建设或建成使用多年,但用地手续不完善,造成历史遗留问题难以解决,这些问题沉淀时间长、原因复杂、没有明确的办理依据,解决难度大,但如果久拖不决,必然挫伤投资者积极性,影响我营商环境建设和政府信誉。为妥善处置我市由于政府原因造成的土地未供即用问题,依据《河省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》豫政〔202032)、阳市人民政府办公关于印发全市产业集聚园增效行动实施方案的通和》(政办20216)和《关于印发产业集聚区用地提质增效政策解读的通知》(豫百园办〔20214号)等文件精神,我县按照以下方式制定土地已批未供即用问题处理实施方案。

一、2018年底前全范围内发生的土地未供即用项目,在满足以下条件后方可进行处置

1项目所占土地须为国有建设用地,若是新增建设用地需取得省、市征地批复,且土地及地上物已补偿到位,产权清晰,没有争议。

2土地及地上物需符合规划并满足建筑审批、环保、消防及建筑物质量安全等相关要求。

二、土地供应方式。对于产业集聚区范围内,2018年年底前已批未供即用的招商引资工业项目用地,经县级以上政府组织摸排、认定,项目符合国土空间规划和产业准入政策,且运营良好、亩均产出效益较高、履约情况较好的,可以协议出让方式补办用地手续,签订土地出让合同。土地出让年期原则上以项目开工建设时点起算,具体项目开工建设时点可由产业集聚区管理机构根据实际情况认定。

三、土地出让价款。按照尊重历史的原则,在不违背协议 出让最低价的基础上,合理确定土地出让价格。估价期日可以项目开工建设时点为准,在综合考虑当期中国人民银行基准贷款利率等因素的基础上,合理确定协议出让土地的价款。对于开工建设时已缴纳部分费用的,当地政府组织核算土地应缴价款时,已缴部分可不再计算利息。

四、未供即用涉及的行政处罚。经政府同意先行开工建设的,可不再履行行政处罚程序、没收处置违法建筑物和其他设施。

五、规划审批及核实。已经当地政府同意先行开工建设,未办理规划许可手续的项目,实际建设内容与地块控制性详细规划一致的,报经政府集体决策同意并出具书面意见后,可不予行政处罚,自然资源主管部门不再办理建设工程规划许可证等前期手续,直接出具建设工程符合规划的核实意见确认书,作为申请办理不动产登记时符合规划的证明材料;实际建设内容与地块控制性详细规划不一致的,若采取措施可以消除对规划实施影响的,应纠正完善并处罚到位后,自然资源主管部门不再办理建设工程规划许可证等前期手续,出具建设工程符合规划的核实意见确认书,作为申请办理不动产登记时符合规划的证明材料。

六、房屋竣工验收。企业开工建设时若未办理建筑工程施工许可证等前期手续而开工建设,可由企业提供具备相应资质的建设工程质量检测机构对房屋质量进行检测合格的报告,报经政府集体决策同意并出具书面意见后,可不予行政处罚,建设主管部门不再办理建筑工程施工许可证等前期手续,直接出具工程竣工验收合格的意见,作为申请办理不动产登记时施工许可、竣工

验收的证明材料。企业若未按相关规定办理建设工程消防设计审查验收,建设单位依据自然资源主管部门出具的建设工程规划许可证或建设工程符合规划的核实意见确认书,作为建设工程规划许可文件申请办理建设工程消防设计审查验收。

七、相关工作及时限要求。要高度重视已批未供土地处置工作,以建设诚信政府、优化营商环境、实事求是处理遗留问题、严格规范操作为原则,积极推动构建政府主导、部门联动的工作机制,进一步明确责任主体,强化摸底排查、明确处置范围、细化配套措施、严禁违规搭车,在2021年年底前完成各项处置任务。

八、本办法自202161日起施行,有效期至20221231

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

清丰县工业用地全生命周期管理制度

(试行)

 

第一条 为完善工业用地市场化配置制度、加大工业项目有效投入、提高工业用地利用效率,坚持以市场导向和法治方式,有效建立工业用地供给-监管-退出全生命周期管理机制,加快推进资源要素市场化配置改革,推动全县经济高质量发展,根据《河省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》豫政〔202032和《阳市人民政府办公关于印发全市产业集聚园增效行动实施方案的通知》(政办20216)等文件精神,结合我实际,特制定本制度

  第二条 制度所称工业用地全生命周期管理,是指以提高土地利用质量和效益为目的,对工业用地实施全过程监管。通过建立产业准入、亩产效益评价、土地使用权退出等机制,将项目建设投入、产出、节能、环保等经济、社会、环境各要素纳入综合监管,实现工业用地管理系统化、精准化、动态化。

  第三条 本办法适用于我新出让工业用地。

  第四条 工业用地全生命周期管理应遵循工业项目全生命周期规律,合理确定工业用地供地方式和年期。推行标准地出让,明确工业用地出让的产业准入、投资强度、亩均税收、亩均产出、容积率、建筑密度、能耗标准、环境标准等经济、社会、环境控制性指标。实施工业项目准入、开(竣)工、投达产、亩产效益评价以及土地使用权转让、退出、续期等全过程管理。

  第五条 由县产业集聚区管委会牵头工业和信息化部门制定并组织实施亩产效益评价指标、标准、方法和程序,会同发展改革、科技、财政、自然资源、生态环境、税务等部门确定我工业行业准入条件。

自然资源负责指导和监管工业用地出让业务,确定工业项目用地规划条件并实施规划管理。

生态环境负责工业项目涉及土壤、地下水等环境保护监管工作。

政府其他相关部门按照各自职责做好配合、服务、监管工作。

  第六条 实施《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称出让合同)和《工业用地标准地监管协议》(以下简称监管协议双合同监管。受让人应在土地出让成交后10日内与县产业集聚区(以下统称监管人)签订监管协议,并与出让人签订出让合同。出让合同中应明确投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标。监管协议应涵盖项目投入产出、建设要求、违约责任及处罚措施等内容,与土地出让文件一并公示。

  第七条 定期更新全县工业项目行业准入控制指标,明确工业用地的产业准入、投资强度、亩均税收、亩均产出、容积率、建筑密度、能耗标准、环境标准等控制性指标,并将其纳入土地出让条件、出让合同和监管协议,作为全生命周期管理依据。

  第八条 拟出让工业用地必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、无法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地权利证书、道路及其他基础设施完备、具备动工开发基本条件的净地。不具备净地条件的,出让人不得组织供地,避免由于非受让人自身原因导致项目延期开(竣)工的情况发生。

  第九条 开(竣)工认定由住建部门组织实施。受让人完全履约,出让人应在10个工作日内将相关信息录入土地市场动态监测与监管系统。因受让人自身原因未按约定日期或经出让人同意延建而另行约定日期开(竣)工的,应依规依约征缴开(竣)工时间违约金。

  第十条 在工业建设项目竣工验收阶段,自然资源和住建部门合并实施规划核实和工程竣工验收。

  第十一条 经认定,受让人投资强度未达到约定标准的,由监管人依约收取违约金;受让人投资强度虽未达标,但当年亩均税收指标达标的,可不追究其投资强度违约责任。

  第十二条 达产认定在约定的达产日期后1个月内实施。受让人未按约定日期达产的,可与监管人重新约定达产日期,最长不得超过6个月;超出重新约定日期仍未达产的,监管人依约对其收取违约金。受让人当年亩均税收指标达标的,可不追究其达产时间违约责任。

  第十三条 工业用地符合转让条件的,可依法转让其土地使用权。新受让人应确保投资项目符合产业准入条件,并签定监管协议。经批准调整土地开发利用条件的,需重新签订出让合同。受让人违反法律法规和出让合同约定转让、抵押土地的,出让人有权解除出让合同,依法收回土地使用权,返还剩余年期土地出让价款(不计利息)。

  第十四条 在工业用地使用过程中产生土壤和地下水等环境污染的,按照谁污染、谁治理、谁付费的原则,由生态环境部门组织受让人开展污染状况调查和风险评估,并督促其落实治理修复责任。

  第十五条 受让人取得土地使用权后,因自身原因无法按期开(竣)工或项目投达产后无法继续运营的,可申请解除出让合同,经出让人同意并报县政府批准后,解除出让合同,收回土地使用权,退还剩余年期土地出让价款(不计利息)。地上建筑物及其他附属设施,按照出让合同约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式予以处置。

  第十六条 受让人存在下列情形之一的,出让人有权无偿收回土地使用权:

(一)违反出让合同约定擅自改变土地用途,违法情节严重,在规定期限内未整改到位的;

(二)因自身原因未按期动工开发,根据《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)等规定应无偿收回土地使用权的。

第十七条  出让合同约定的使用年限届满,受让人需续期使用土地的,应在届满前1年向出让人申请续期,由出让人组织相关职能部门开展到期评估。经评估符合标准的,呈报县政府批准续期。

县政府同意续期的,受让人应依法办理有偿用地手续,与出让人重新签订有偿使用合同,支付土地有偿使用费。

受让人未提出续期申请的、到期评估结果不符合标准的以及根据社会公共利益需收回土地使用权的,土地出让期限届满后不予续期,合同自然终止,出让人按规定办理土地使用权注销登记。

第十八条  本制度自202161日起施行,有效期至20221231日。

 

 

 

───────────────────────────────────

清丰县人民政府办公室              2021529日印发 

───────────────────────────────────